近日，惠来县人民政府发布了“春南电器制造厂有限公司地块”和“葵潭镇大庚园地块”的“三旧”改造项目协议出让方案。据悉，“春南电器厂地块”将由广东言成春南房地产开发有限公司进行改造，而“大庚园地块”将由惠来县大南海房地产开发投资有限公司进行改造。具体出让方案如下所示：

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惠来县春南电器制造厂有限公司地块“三旧”改造项目协议出让方案（初稿）

为实施“三旧”改造，广东言成春南房地产开发有限公司拟对位于惠来县春南电器制造厂有限公司的旧厂房用地（惠来县惠城镇梅北村委会蛇地埔地块）进行改造。出让方案如下：

一、改造项目地块基本情况

该改造项目土地位于惠来县春南电器制造厂有限公司的旧厂房用地（惠来县惠城镇梅北村委会蛇地埔地块），使用权人为惠来县春南电器制造厂有限公司，原用途为工业用地。

春南电器厂位置▲

二、规划情况

该改造项目总用地面积66247㎡（折合99.37亩），其中：改造为居住地块面积64576.25㎡（折合96.86亩），绿化及道路用地面积1670.75㎡（折合2.51亩）。居住地块改造建设要求如下：容积率≤3.1，建筑密度≤30%，绿地率≥30%，建筑限高≤80米，商业比例≤7%。其它开发建设要求，需严格按照“惠自然资规设〔2021〕第1号”《出让用地规划条件》执行。

该改造项目应配套建设幼儿园，建成后应无偿移交给惠来县政府使用。幼儿园配建规模：用地面积≥2000m2，建筑面积≥1270m2，应单独设置不少于6个班，且应与开发项目主体建设同步规划、同步建设、同步验收交付使用。

三、改造主体

使用权人惠来县春南电器制造厂有限公司于2021年2月20日与广东言成春南房地产开发有限公司签订《惠来县春南电器制造厂有限公司地块“三旧”改造项目搬迁补偿协议》，广东言成春南房地产开发有限公司以货币补偿方式对惠来县春南电器制造厂有限公司进行搬迁补偿安置，总搬迁补偿款为人民币壹亿陆仟陆佰壹拾贰万壹仟柒佰元整（￥166,121,700.00元），补偿款在原国有土地使用证注销前五个工作日内支付完毕。该地块范围内土地使用权、建筑物、构筑物及其一切附属设施由广东言成春南房地产开发有限公司作为单一改造主体归宗实施成片“三旧”改造，改造后用途为二类居住用地（R2）。

四、出让方式

拟采用协议出让方式，将上述国有土地使用权（64576.25㎡，折合96.86亩）协议出让给广东言成春南房地产开发有限公司作为二类居住用地（R2），出让年限拟定为70年，按重新签订的出让合同约定交地时间起算。

五、移交土地情况

该改造项目为“工改居”项目，按“三旧”改造有关政策规定需无偿移交不少于15%的土地给政府用于城市基础设施、公共服务设施或者其他公益性项目建设（以下称“公益性用地”）。根据批复文件，该改造项目需无偿移交给县政府的“公益性用地”面积9945.75㎡，占改造项目用地总面积的15.01%。其中：

1、该改造项目编制的《惠城高速口东单元》控规性详细规划要求配套的绿化及道路用地面积1670.75㎡可以作为“公益性用地”抵扣；

2、因改造地块的控制性详细规划无提出预留公益性用地要求，剩余需移交的“公益性用地”面积为8275㎡，单元控规规划用途为居住用地，应按居住用地功能进行评估，并补缴相应的土地价款后，可与该项目“三旧”用地形成整体地块开发建设。

其它公益性配套建设和移交需严格按照“惠自然资规设〔2021〕第001号”《出让用地规划条件》执行。

六、评估情况

1、该改造地块（面积56301.17㎡）原工业用地剩余使用年限（30.44年）土地价值为2815.0585万元（地面地价为500元/㎡，折合33.33万元/亩）；

2、该改造地块（面积56301.17㎡）作为二类居住用地R2（容积率为≤3.1）的土地市场价格为23562万元（地面地价为4185元/㎡，楼面地价为1350元/㎡，折合279万元/亩）。

3、需移交给政府的“公益性用地”8275㎡土地按二类居住用地用途进行评估的市场价格为3463万元（地面地价为4185元/㎡，楼面地价为1350元/㎡，折合279万元/亩）。

该宗土地应缴土地出让价款为：13836.4708万元。

七、根据有关规定，本协议出让方案经县国土空间规划委员会审议通过并报请县政府批准后，由县自然资源局按程序办理该“三旧”改造项目协议出让手续，并与广东言成春南房地产开发有限公司签订《国有建设用地使用权出让合同》。

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惠来县葵潭镇大庚园地块“三旧”改造项目协议出让方案（初稿）

为实施“三旧”改造，惠来县大南海房地产开发投资有限公司拟对位于惠来县葵潭镇大庚园三旧地块进行改造。出让方案如下：

一、改造项目地块基本情况

该改造项目总用地面积16318㎡，位于惠来县葵潭镇大庚园三旧地块，使用权人为周贵容，类型为划拨，原用途为园林建筑。

大庚园位置▲

二、规划情况

该改造项目总用地面积16318㎡（折合24.477亩），其中：改造为商住混合地块面积15609.27㎡（折合23.4139亩），绿化及道路用地面积708.73㎡（折合1.0635亩）。商住混合地块改造建设要求如下：容积率≤4.0（住宅≤3.0、商业≤1.0），建筑密度≤40%，绿地率≥30%，建筑限高为住宅80米、商业100米。其它开发建设要求，需严格按照“惠自然资规设〔2021〕第4号”《出让用地规划条件》执行。

三、改造主体

使用权人周贵容于2021年5月6日与惠来县大南海房地产开发投资有限公司签订《惠来县葵潭镇大庚园地块“三旧”改造项目搬迁补偿协议》，补偿款合计人民币39,029,380.00元将分期支付。该地块范围内土地使用权、建筑物、构筑物及其一切附属设施由惠来县大南海房地产开发投资有限公司作为单一改造主体归宗实施成片“三旧”改造，改造后用途为商住混合用地（RB）。

四、出让方式

拟采用协议出让方式，将上述国有土地使用权（16318㎡，折合24.477亩）协议出让给惠来县大南海房地产开发投资有限公司作为二类居住用地（RB），出让年限拟定为住宅部分70年、商业部分40年，按重新签订的出让合同约定交地时间起算。

五、移交土地情况

该改造项目为“工改居”项目，按“三旧”改造有关政策规定需无偿移交不少于15%的土地给政府用于城市基础设施、公共服务设施或者其他公益性项目建设（以下称“公益性用地”）。根据批复文件，该改造项目需无偿移交给县政府的“公益性用地”面积2450㎡，占改造项目用地总面积的15.01%。其中：

1、该改造项目编制的惠来县葵潭镇大庚园三旧地块控制性详细规划要求配套的绿化及道路用地面积708.73㎡可以作为“公益性用地”抵扣；

2、因改造地块的控制性详细规划无提出预留公益性用地要求，剩余需移交的“公益性用地”面积为1741.27㎡，单元控规规划用途为商住混合用地，应按商住混合用地功能进行评估，并补缴相应的土地价款后，可与该项目“三旧”用地形成整体地块开发建设。

其它公益性配套建设和移交需严格按照“惠自然资规设〔2021〕第004号”《出让用地规划条件》执行。

六、评估情况

1、该改造地块（面积13868㎡）原土地按划拨公共服务用地用途进行评估：土地评估价值为593.5504万元（折28.5万元/亩，地面地价为428元/㎡，楼面价为214元/㎡）；

2、该改造地块（面积13868㎡）作为商住混合用地RB（容积率≤4.0，其中：住宅≤3.0、商业≤1.0）的土地市场价格为6296.0720万元（折302.6万元/亩，地面地价为4540元/㎡，楼面地价为1135元/㎡）（含708.23㎡绿化及道路用地评估价30.3336万元）；

3、需移交给政府的“公益性用地”1741.27㎡土地按商住混合用地用途进行评估的市场价格为790.5366万元（折302.6万元/亩，地面地价为4540元/㎡，楼面地价为1135元/㎡）。

该宗土地应缴土地出让价款为：3641.7974万元。

七、根据有关规定，本协议出让方案经县国土空间规划委员会审议通过并报请县政府批准后，由县自然资源局按程序办理该“三旧”改造项目协议出让手续，并与惠来县大南海房地产开发投资有限公司签订《国有建设用地使用权出让合同》。